Rentas inmobiliarias de los no residentes en España

Por sus condiciones climáticas -especialmente en territorio insular- y su calidad de vida, España atrae cada año a ciudadanos extranjeros que, finalmente, adquieren bienes inmuebles, en los que pasar tanto sus vacaciones como largos períodos de tiempo (períodos que - en suma- no deben superar los 183 días por año natural pues, en caso contrario, estos ciudadanos pasarían a ser considerados como residentes en España).Por este motivo, la problemática de las rentas inmobiliarias está perfectamente resuelta en materia de la fiscalidad internacional, por lo que interesa analizar cómo tributan los bienes inmuebles de los no residentes en España

En materia de fiscalidad internacional, hay que estar -en primer lugar- a lo establecido en los Convenios de Doble Imposición. Hay que recordar en este sentido el art. 4  Ley Impuesto sobre la Renta de no residentes al señalar que lo establecido en la mencionada ley "se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en los Tratados y Convenios Internacionales que hayan pasado a formar parte del ordenamiento interno, de acuerdo con el art. 96 de la Constitución Española". La distribución del gravamen entre dos Estados sobre las rentas inmobiliarias se regula en el art. 6 del Modelo de Convenio de Doble Imposición de la OCDE. Dicho artículo establece el derecho a gravar las rentas de los bienes inmuebles en el Estado de la fuente, es decir, en el lugar donde esté situado el bien. No obstante, el Estado de residencia también podrá gravar las rentas inmobiliarias, circunstancia que no se da en los CDI firmados hasta la fecha por España. De las rentas inmobiliarias, debemos destacar su fuerza atractiva respecto a cuestiones tan importantes como los beneficios empresariales (art. 7 MCDI) o como los servicios personales independientes (art. 14 MCDI).

El contenido del art. 6 CDI regula únicamente cuál es el país que debe gravar la renta inmobiliaria. Por lo tanto, cuestiones como la propia definición de bien Inmueble se regularán, según el art. 6,2, por la legislación interna del Estado donde esté situado el inmueble. Dicha norma tiene su lógica por cuanto el concepto de bien inmueble podría variar de país en país y se prefiere que sea el país que gravará el bien inmueble el que lo defina. El art. 334 CC español establece un listado de lo que debe entenderse por bien inmueble.

De forma esquemática, se considerarán como bienes raíces: a) Bienes Inmuebles en general: son los que no se pueden trasladar sin deterioro. b) Bienes Inmuebles por naturaleza: son el suelo y subsuelo. c) Bienes Inmuebles por incorporación: Son los que están unidos al suelo de modo permanente. d) Bienes Inmuebles por destino: Son cosas muebles que adheridas o no a un inmueble forman un todo ideal con él para servir permanentemente a sus fines, explotación o utilización. e) Bienes Inmuebles por analogía: Son cosas incorporables que se asimilan a los inmuebles por recaer sobre bienes de esta naturaleza. Los rendimientos derivados de un bien inmueble obtenido por un contribuyente no residente en España estarán sujetos a los tributos españoles. En este sentido, el art. 12,1,fratifica que "se consideran rentas obtenidas en territorio español los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos".

Respecto a las obligaciones formales que deberá cumplimentar el contribuyente no residente respecto a las rentas inmobiliarias, cabe destacar: 1) Obtención de un Número de Identificación Fiscal (NIF) para nacionales españoles no residentes o de un Número de Identificación de Extranjeros (NIE) para no nacionales no residentes. 2) El nombramiento de un representante del contribuyente no residente en el presente caso no es obligatorio aunque recomendable. Habitualmente, la Administración Tributaria exige el nombramiento de un representante del no residente en España que será el nexo de unión entre administración y administrado que, al final, se convierte en la persona de contacto.

En el caso de los bienes inmuebles, se tiende a considerar la no necesidad de nombramiento del representante pues, si lo pensamos con frialdad, el propio inmueble será la mejor garantía que tendrá la Administración Tributaria en el caso de que el contribuyente no residente incumpla con sus obligaciones fiscales en España. Respecto a la tributación del bien inmueble cuyo titular sea un no residente, por remisión al art. 71 LIRPF, el rendimiento se determinará aplicando los siguientes porcentajes sobre el valor catastral del inmueble:

 -  2%, si el bien inmueble no ha sido revisado catastralmente.

 - 1,1%, si el bien inmueble ha sido revisado catastralmente a partir del 01/01/1994. Sobre la base imponible determinada con el criterio anterior, se aplicará el tipo de gravamen genérico del 25%, criterio también aplicable a las ventas y a los alquileres. La declaración se realizará mediante presentación de modelo 210 ante la Delegación de la AEAT del lugar donde esté situado el bien inmueble dentro de los siguientes seis meses a la fecha del devengo -que normalmente será a 31 de diciembre-.